Bouwplannen? De ene vraag is de andere niet

Het is zeer goed denkbaar dat u plannen maakt om een nieuwe woning te bouwen of uw bestaande woning te verbouwen.

Misschien heeft u een pand op het oog waar u een bedrijf zou willen starten of heeft u andere bouwplannen. In dat geval is het raadzaam dat u zich goed laat informeren wat er komt kijken om een bouwwens ook daadwerkelijk te realiseren. Het is niet in een paar zinnen samen te vatten wat dat in uw specifieke geval kan betekenen. Een op het oog relatief eenvoudige vraag kan soms in de uitwerking complex blijken. Wij willen u graag hierover liever vooraf informeren dan dat u tegen onverwachte zaken aanloopt als u al bent begonnen en mogelijk kosten heeft gemaakt. Hieronder een  beknopte uitleg.

“De ene vraag is de andere niet”

Het is van belang dat u zich vooraf laat informeren wat er nodig is om uw initiatief te realiseren. In de meeste gevallen valt dat erg mee, maar in sommige gevallen kan een initiatief complex blijken. We kunnen uitgaan van de stelregel dat hoe complexer een vraag is, hoe langer de doorlooptijd van de procedures en de kosten. De kosten kunnen bij complexe gevallen fors oplopen. Het is zeer wenselijk dat u dat weet voordat u begint.

Indeling in verschillende typen vragen

Om u richting te geven waaraan u moet denken wanneer u een initiatief tot uitvoering wilt brengen hebben we drie verschillende categorieën gemaakt.

Categorie 1 – eenvoudige vraag

  • Eenvoudige vraag, bijvoorbeeld een aanbouw aan uw woning.
  • Passend binnen de voorwaarden van het bestemmingsplan en daardoor is een vergunning afgeven direct mogelijk.
  • Aanvraag loopt via de Omgevingsdienst Rivierenland (ODR) die voor ons de werkzaamheden uitvoert.
  • Legeskosten omgevingsvergunning (legesverordening, gerelateerd aan de bouwkosten), kijk hiervoor bij lokale belastingen en leges.
  • De doorlooptijd van een vergunning is in totaal 14 weken.
  • Het kan zijn dat voor uw initiatief geen vergunning nodig is. De ODR kan u hierover informeren.

Categorie 2 – uitgebreide vraag

  • Uitgebreidere vraag, bijvoorbeeld het bouwen van een bijgebouw dat niet past binnen de regels van het bestemmingsplan.
  • Voor dit initiatief is niet direct een vergunning af te geven à de vervolgprocedure is wisselend. Soms kan het initiatief met een ontheffing worden verleend maar in sommige gevallen is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.
  • Voor wat betreft de kosten moet u in ieder geval rekening houden met de legeskosten omgevingsvergunning + de kosten voor het indienen van een principeverzoek en mogelijk aanvullende kosten ruimtelijke onderbouwing/onderzoeken + leges bestemmingsplanherziening.
  • De doorlooptijd is afhankelijk van de procedure en kan variëren van 14 tot 52 weken.

Het verschil tussen een categorie 1- en 2-initiatief kan dus erg groot zijn, zowel in procedure als in tijd en geld. Laat u zich dus vooraf goed informeren door de collega’s van de ODR en gemeente!

Is het voor iedereen duidelijk wanneer je bij de ODR informeert en wanneer bij de gemeente?

Als u inschat dat uw initiatief een categorie 1 vraag is, laat u dan informeren door de ODR. Als de inschatting is dat uw initiatief een categorie 2 of 3 vraag is, informeer dan bij de gemeente.

Categorie 3 – complexe vraag

  • Het betreft een complexe vraag, bijvoorbeeld over het starten van een kinderdagverblijf in een leegstaande winkel (functieverandering) of het realiseren van een woning of bedrijf op een locatie waar dat volgens het bestemmingsplan niet kan.
  • In alle gevallen is er een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.
  • Daarna volgt de procedure van de omgevingsvergunning.
  • De doorlooptijd is afhankelijk van de mate van complexiteit en het maatschappelijk draagvlak. In een bestemmingsplanprocedure kan iedere belanghebbende iets vinden van uw initiatief. Het aantal reacties en zienswijzen beïnvloedt de looptijd van de procedure. Dat kan variëren van 9 maanden tot 2 jaar.
  • Het is lastig om een inschatting te maken van de kosten. Deze kunnen variëren van € 20.000,- tot een veelvoud daarvan.

Zoals aangegeven zijn dit ruimtelijk complexe vragen. Er zijn veel partijen nodig om te beoordelen of een initiatief wenselijk en kansrijk is. Indien wij uw vraag indelen als een categorie 3-vraag, dan zal de beoordeling of uw initiatief wenselijk en kansrijk is gebeuren door de zogenoemde ‘Regiekamer’. In de Regiekamer zitten alle medewerkers die zo’n verzoek mee moeten beoordelen en advies geven.  Indien wij een initiatief als wenselijk en kansrijk beschouwen, dan sluiten wij met u een intentieovereenkomst.  Indien uw initiatief door ons wordt beoordeeld als een categorie 3-vraag, dan krijgt u van ons een uitnodiging voor een intake. Deze intake is gratis. In deze intake lopen we met u uw initiatief door en informeren wij u over de te nemen stappen. De legeskosten voor het bespreken van een initiatief in de regiekamer bedragen € 1.750,--.

Laat u dus goed informeren! Informatie kunt u krijgen bij de ODR, bereikbaar via telefoonnummer 0344-579314 (www.odrivierenland.nl), en de balie van de gemeente, bereikbaar via 14 0488. In het geval van een categorie 2- vraag, maar zeer zeker bij een categorie 3-vraag is het aan te bevelen dat u zich laat bijstaan door een adviseur. Deze kan u helpen om uw initiatief van idee naar realisatie te brengen.